Le plus souvent, notre Cabinet est mandaté par ses clients institutionnels prêteurs afin de mettre en œuvre la vente sur saisie du bien immobilier des emprunteurs défaillants.Nous pouvons aussi porter des enchères dans le cadre des procédures de saisie immobilières pour ceux qui souhaitent acquérir un bien saisi.
LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE
Pour permette la rédaction des actes de procédure, il est nécessaire de recueillir un certain nombre d’informations auprès de l’état civil, du cadastre, du service de la publicité foncière et des services de l’urbanisme. Une mise en demeure préalable est aussi adressée au débiteur.
La rédaction d’un commandement de payer
Dans un premier temps, l’avocat adresse à l'huissier un commandement de payer qu’il signifie au débiteur.obligation de payer la somme due dans les 8 jours. Le commandement de payer est publié au service la publicité foncière dans les 2 mois qui suivent sa signification.
Le procès-verbal (PV) de description
Si la somme due n'est pas remboursée, passé le délai de 8 jours, l'huissier de justice chargé de la saisie du bien se rend sur place. Il établit un procès-verbal (PV) de description du bien saisi. Il requiert aussi les services d’un diagnostiqueur.
L’assignation à comparaître
Dans les 2 mois qui suivent la publication du commandement de payer au service la publicité foncière, le débiteur est assigné à comparaître par le créancier à une audience d'orientation devant le juge de l’exécution près le Tribunal de Grande Instance de situation du bien.
Durant l'audience, le juge de l'exécution prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties.Au terme de l'audience, le juge détermine la suite de la procédure , soit en autorisant la vente amiable du bien saisi, soit en ordonnant sa vente forcée . Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution.
Demande du débiteur Le débiteur peut demander au juge de l'exécution la vente amiable du bien sans attendre l'audience d'orientation. Dans ce cas, le débiteur prévient tous les créanciers concernés par la saisie.À défaut, la demande de vente amiable est faite lors de l'audience d'orientation.Réponse du juge L'autorisation de la vente amiable par le juge est obligatoire.Procédure Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.En cas de vente du bien La somme acquittée par l'acquéreur du bien est consignée, pour permettre la répartition des sommes dues au(x) créancier(s).
Procédure Le juge fixe la date de l'audience d'adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Durant cette période, l'annonce de la vente forcée fait l'objet de publicité (publication dans des journaux d'annonces légales, affichage d'un avis devant le bien saisi et au greffe...). Cette annonce doit permettre d'informer le plus grand nombre d'enchérisseurs possibles.Le juge fixe la mise à prix du bien.Visite du bien Le bien fait l'objet d’une visite sous le contrôle de l’huissier, par des acquéreurs potentiels, à la demande du créancier.Vente aux enchères Lors de l'audience d'adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l'adjudication.En cas de défaut d’enchère, le bien est retiré de la vente.À défaut, le créancier poursuivant sera déclaré d’office adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Les frais exposés demeurent alors à la charge du créancier poursuivant.La surenchère Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l'audience d'adjudication, par l'intermédiaire d'un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d'une audience de surenchère.Au terme de l'audience d'adjudication (ou de surenchère, si elle a lieu) Le jugement d’adjudication n’est susceptible d’appel que s’il statue sur une contestation (appel possible dans les 15 jours).L’acquéreur sur vente forcée doit payer le prix et les frais de la vente (l’état de frais précité) dans un délai de deux mois.
Procédure de distribution
Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. C’est la procédure de distribution.
FONCTIONNEMENT DES ENCHÈRES
La visite est ouverte sur place sans inscription à toute personne intéressée.
Même si les audiences de vente sont publiques, vous devez obligatoirement prendre un Avocat inscrit au Barreau de SAINT-BRIEUC pour le soutien des enchères. L'Avocat vous fera régulariser un pouvoir écrit pour enchérir. Avec ce pouvoir, il peut intervenir à la vente avec ou sans votre présence à l'audience.
une attestation bancaire justifiant de votre accord de financement pour l'acquisition sur laquelle doit figurer la somme correspondant au montant maximum de vos enchères, plus les frais visés ci-dessous ; un chèque de Banque , une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre de la CARPA représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € qui sera consigné à titre d'acompte sur le prix d'adjudication, dans le cas ou
Le rôle de l'avocat est dans un premier temps de porter des enchères pour vous, et, si vous êtes déclaré adjudicataire, d'obtenir votre titre de propriété (jugement d'adjudication) et de procéder à toutes les formalités de publication auprès du Greffe du Tribunal et du SERVICE DE LA PUBLICITE FONCIERE.
Le prix de l'adjudication
En cas de non adjudication à votre profit, votre Avocat vous restituera votre chèque et vos documents.
Vous êtes déclaré adjudicataire. Voir l'onglet ci-dessous.
- - Vous êtes déclaré adjudicataire.
Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes : 1) La somme principale de l'adjudication 2) Les intérêts 3) Frais préalables 4) Frais postérieurs
Droits de mutation Vous devez payer les droits de mutations.
Vous devez payer les droits de mutations. la nature de l'immeuble ; la date d'achèvement des travaux.
Émoluments Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont le double de ceux d'une vente devant notaire. Ils sont toutefois inférieurs aux émoluments de vente négociée des notaires. Ils sont enfin exclusifs des honoraires d'agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées.Nota Bene : L'intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier.
Honoraires Ces honoraires sont librement négociés.Votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d'acte, réquisition d'état, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965)
Pour ces frais postérieurs (droits de mutation des Impôts, émoluments sur vente et frais de publication du jugement d'adjudication) compter 10 % du montant de vos enchères, outre les honoraires de votre Avocat.
Assurance
Conformément au Cahier des Conditions de Vente, vous devez assurer le bien immédiatement après l'audience, et ce en cas d'adjudication à votre profit.
Occupation du bien Le jugement d'adjudication vaut expulsion.Cependant, en cas d'occupation, la procédure d'expulsion est une mesure d'exécution faite par voie d'Huissier.
Nous attirons votre attention sur la proximité de la période hivernale pendant laquelle aucune expulsion n'est possible. En l'absence de présence physique, mais d'objets meublant ou d'encombrants, vous devrez également procéder par voie d'Huissier à une mesure d'expulsion. Le tout à vos frais.
Le plus souvent, notre Cabinet est mandaté par ses clients institutionnels prêteurs afin de mettre en œuvre la vente sur saisie du bien immobilier des emprunteurs défaillants.Nous pouvons aussi porter des enchères dans le cadre des procédures de saisie immobilières pour ceux qui souhaitent acquérir un bien saisi.
